01/06/2020
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Refinanciamos nossa hipoteca – Financial Panther

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Por volta do final de fevereiro, comecei a perceber que as taxas de juros das hipotecas estavam despencando para registrar mínimos. Isso aconteceu cerca de duas semanas antes da pandemia do Covid-19 aqui nos Estados Unidos, mas acho que o mercado estava começando a perceber que algo estava acontecendo. Na época, eu estava completamente alheio ao que estava acontecendo ao redor do mundo, e compreensivelmente isso – minha esposa estava com quase duas semanas de atraso com nosso primeiro filho e estávamos esperando que ela entrasse em trabalho de parto literalmente a qualquer segundo.

Ainda assim, mesmo com muita coisa acontecendo em nossas vidas, senti que precisávamos tirar proveito dessas baixas taxas de juros, especialmente porque elas tinham o potencial de reduzir a taxa de juros de nossas hipotecas em 1 ou 2%. Então, em 29 de fevereiro, fui em frente e solicitei um refinanciamento de hipoteca (apenas alguns dias antes de meu filho nascer). Demorou cerca de 2 meses para passar por todo o processo e tivemos que lidar com alguns soluços e momentos frustrantes ao longo do caminho. Mas, conseguimos.

Na postagem de hoje, quero examinar como era minha experiência em refinanciamento de hipotecas e fornecer algumas idéias sobre o motivo de ter passado por todo esse problema. Para encurtar a história, foi um grande aborrecimento (agravado pela pandemia) e teve alguns custos iniciais. Também deve nos salvar milhares ao longo da vida de nossas hipotecas.

Antecedentes da nossa situação hipotecária

Como pano de fundo, moramos em uma casa de quatro quartos que minha esposa comprou em 2010, apenas alguns meses antes de começar a faculdade de odontologia. Para pagar o pagamento da hipoteca, ela invadiu a casa alugando três dos outros quartos da casa para estudantes de graduação. A renda que ela trouxe de seus colegas de quarto cobria totalmente suas hipotecas, seguros e impostos, permitindo-lhe viver efetivamente de graça enquanto estava na escola.

No início deste ano, estávamos em uma hipoteca de 30 anos com uma taxa de juros de 4,8%. O plano para os últimos anos foi o de refinanciar para uma taxa mais baixa, mas uma combinação de fatores nos impediu. Isso incluía atrito, procrastinação e falta geral de conhecimento sobre como refinanciar uma hipoteca. Eu acho que foi o atrito, mais do que tudo, que realmente nos impediu.

A recente queda da taxa, no entanto, finalmente me cutucou o suficiente para fazer a mudança. Quando se trata de refinanciamento de hipotecas, há muitas empresas para escolher. Decidi ir com a SoFi, já que é uma empresa que já usei para muitos outros produtos financeiros – empréstimos para estudantes, contas bancárias e investimentos, só para citar alguns – e fiquei feliz com minha experiência com eles antes .

Como ainda tínhamos 20 anos com a hipoteca de 30 anos, meu plano era optar por uma hipoteca de 15 anos. A natureza dos cronogramas de amortização significa que você está pagando principalmente juros pela primeira metade do período de reembolso do empréstimo, portanto, minha lógica para uma hipoteca de 15 anos era cortar 5 anos do empréstimo e, mais importante, evitar redefinir o empréstimo para um novo empréstimo de 30 anos.

A SoFi me aprovou uma hipoteca de 15 anos a 2,75% – ou mais de 2% a menos do que a taxa de juros que estávamos pagando atualmente. Curiosamente, a enorme queda na taxa de juros significou que, embora estivéssemos refinanciando para um prazo mais curto, nosso pagamento mensal da hipoteca só aumentaria em US $ 32 (de US $ 850 para US $ 882). Isso não é significativo o suficiente para impactar nosso fluxo de caixa mensal, mas nos pouparia 5 anos de pagamentos e milhares de dólares em juros.

Se você está reduzindo sua taxa de juros em 1%, provavelmente faz sentido refinanciar. Diminuindo minha taxa de juros em mais de 2% e cortando a hipoteca em 5 anos, com apenas uma alteração no meu pagamento mensal? Isso foi óbvio. Eu tive de fazer isto.

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O processo de refinanciamento hipotecário

Depois de enviar minha inscrição e receber a pré-aprovação, um agente de empréstimos me ligou e começou a falar sobre um monte de coisas que eu realmente não entendia. Isso é uma coisa que eu odeio em dinheiro ou pessoas de negócios. Eles sempre usam linguagem que faz você se sentir estúpido se não sabe o que isso significa.

Aqui estão os termos que aprendi que você pode querer saber (muito emburrecido com base no meu entendimento leigo):

  • Custos finais: Esse é o valor que você deve pagar para refinanciar sua hipoteca. Parte desse dinheiro vai diretamente para a empresa de refinanciamento como uma taxa (pense em taxas administrativas que elas possam cobrar). Parte disso vai para terceiros (avaliações, trabalho com títulos, etc. – todos custam dinheiro e essas pessoas precisam ser pagas). Você também deve pagar várias taxas estaduais e / ou municipais (taxas de gravação, vários impostos, etc.). Finalmente, alguns desses custos vão para sua empresa de hipoteca anterior (por exemplo, você pode ter acumulado juros que precisam ser pagos).
  • Pontos: Refere-se à alteração na sua taxa de juros, se você quiser diminuir o valor pago nos custos de fechamento. Você pode pagar uma taxa de juros mais baixa em troca de pagar mais nos custos de fechamento. Ou você pode pagar uma taxa de juros mais alta e obter um crédito, o que resulta em custos de fechamento mais baixos. A empresa de hipoteca ligará para esses pontos. Se você pagar pontos, pagará uma taxa de juros mais alta e pagará menos nos custos de fechamento ou vice-versa.
  • Bloqueio de taxa: Quando estiver pronto, a empresa de hipoteca poderá bloquear sua taxa, normalmente por 45 dias, e estender conforme necessário. Isso significa que sua taxa de juros não será alterada pelo tempo que leva para você fechar e financiar sua hipoteca.
  • Verificação de emprego (VOA): É quando a empresa de hipoteca chama seu empregador para garantir que você trabalha lá e que sua renda não mudou.

De qualquer forma, conversei com o diretor de empréstimos e, depois de discutir as várias opções de taxa de juros, decidi fixar a taxa em 2,75%. Eu poderia ter caído ainda mais devido às taxas de juros que caíram entre quando conversei com o gerente de empréstimos e quando pedi que ele bloqueasse a taxa, mas eu havia planejado a taxa de 2,75% e decidi pegar apenas o crédito de aproximadamente US $ 500 por tê-la a 2,75%. Depois que a taxa foi bloqueada e solicitamos oficialmente o refinanciamento da hipoteca, executamos as seguintes etapas:

  • Avaliação da casa: Tivemos que pagar US $ 525 para fazer uma avaliação da casa. Concluímos a avaliação em 12 de março, cerca de um dia antes de decidirmos bloquear e implementar medidas de distanciamento social. Não sei como teríamos feito isso durante a pandemia. Eu provavelmente também poderia ter comprado uma avaliação mais barata, mas, nesse momento, eu estava com as mãos cheias de um bebê de uma semana, então não me dei conta de descobrir se poderia fazer isso mais barato.
  • Verificação de renda: As empresas de hipoteca querem muitos documentos para verificar sua renda. Essa parte é mais fácil se você é um funcionário do W-2 e não trabalha por conta própria, pois os subscritores acham que os funcionários são menos arriscados do que os empresários independentes. Acho isso meio bobo quando você pensa sobre isso. Isso significa que os funcionários de uma empresa geralmente têm mais facilidade em obter um empréstimo do que o proprietário que paga os funcionários. Mas, seja como for, é assim que funciona.
  • Assinatura de documentos finais: A parte do processo de refinanciamento que foi uma verdadeira dor foi o fechamento real. As hipotecas são antigas – você precisa assinar enormes pilhas de papéis com um notário. Em um mundo normal, isso não é grande coisa, mas quando você assina documentos pessoalmente durante uma pandemia, além de ter um bebê recém-nascido que precisa levar consigo, as coisas ficam muito mais complicadas. Inicialmente tínhamos agendado nosso fechamento para o dia 20 de abril, mas depois não tivemos notícias do agente de fechamento até tarde da noite (nada bom para nós, pois tínhamos um bebê dormindo e precisávamos assinar os papéis de fechamento ao ar livre para que pudéssemos ter uma distância social adequada ) Dois dias depois, finalmente assinamos os documentos para que nos soubessem que precisávamos repetir todo o processo por causa de alguns problemas com nossos documentos finais. Finalmente assinamos os documentos de encerramento em 29 de abril, após repetidos reagendamentos. Não é nada divertido – especialmente com uma pandemia.
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No total, demorou um pouco mais de 2 meses para ir da inscrição ao financiamento. No geral, estou feliz por termos feito isso, mas não estava particularmente feliz com o processo real. SoFi parecia bastante desorganizado, na minha opinião. A comunicação não foi ótima e o processo de fechamento foi atroz. Não há razão para que tenha sido tão difícil agendar as coisas e enviar os documentos de fechamento corretos ao notário.

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Poupança e benefícios de refinanciamento hipotecário

Embora o processo de refinanciamento de hipotecas não tenha sido divertido, estou feliz com as economias que obteremos com esse refinanciamento. Aqui estão algumas das coisas em que pensar:

1. Taxa de juros muito menor: A hipoteca original tinha uma taxa de juros de 4,8%. A nova hipoteca tem uma taxa de juros de 2,75%. Simples, por trás da matemática dos guardanapos, diz que devemos economizar cerca de US $ 2.600 em juros no primeiro ano, mais ou menos.

Para calcular se vale a pena refinanciar, é necessário analisar quais são os seus custos de fechamento e o valor que você economizará em juros.

Aqui está uma olhada em nossos custos de fechamento. Também recebemos um crédito de credor de US $ 503,10. Portanto, devemos conseguir empatar dentro de 18 a 24 meses. Nosso plano é manter essa casa para sempre, se pudermos, e usá-la como aluguel quando nos mudarmos. Portanto, poderemos recuperar esses custos iniciais eventualmente.

Refinanciamos nossa hipoteca - Financial Panther 1

2. Refinanciamento significava um prazo de hipoteca mais curto. Uma das surpresas para mim é que o refinanciamento de nossas hipotecas para um prazo mais curto mal mudou nosso pagamento mensal simplesmente por causa de quanto nossa taxa de juros está mais baixa nos novos termos. O pagamento do principal e juros foi de US $ 850 com nossa hipoteca de 30 anos anterior. Só subiu US $ 32 com a nova hipoteca de 15 anos.

Refinanciamos nossa hipoteca - Financial Panther 3

Uma coisa que eu poderia ter feito é estender a hipoteca para outra hipoteca de 30 anos, o que reduziria o pagamento mensal na faixa de US $ 500. Matematicamente, não posso negar que isso possa fazer mais sentido a longo prazo. Durante um período de 30 anos, provavelmente ganharíamos um pouco mais pagando menos pela hipoteca e investindo o excesso em algo como um Fundo de Índice do Mercado de Ações Total. Não estou convencido de que a diferença seja muito significativa.

3. Menores custos de seguro. Outra coisa surpreendente que aconteceu foi que o refinanciamento reduziu drasticamente o custo anual do seguro do imóvel. Durante o refinanciamento, tivemos que ligar para a companhia de seguros para adicionar meu nome à apólice de seguro do proprietário. O agente de seguros notou que ele poderia reduzir nosso prêmio anual em uma tonelada. Não saberíamos disso se não tivéssemos que ligar para a companhia de seguros para me adicionar à apólice.

4. Já não paga seguro e impostos através de compromisso. Pode ser uma coisa estranha chamar um benefício, mas realmente é. Na última década, o pagamento mensal da hipoteca sempre incluiu pagamentos de caução para seguros e impostos sobre a propriedade. Isso simplifica as coisas, especialmente se você é do tipo que não é disciplinado o suficiente para economizar dinheiro. A pior coisa que pode acontecer é ter seu prêmio de seguro ou impostos sobre a propriedade vencidos e, em seguida, perceba que você não tem dinheiro para pagar essas contas.

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O problema de se comprometer com a empresa de hipotecas é que isso significa que eles estão retendo seu dinheiro por até um ano sem fornecer nada a você. Prefiro reservar o dinheiro em uma conta poupança e ganhar juros. Melhor ainda, pagar seguro e impostos significa que posso usar um cartão de crédito e ganhar pontos e milhas pelos meus gastos. Eu sempre vou ter que pagar impostos e prêmios de seguro. Eu também poderia conseguir algo por isso.

O plano atual é que reservemos automaticamente nossos impostos anuais sobre imóveis e prêmios de seguro em uma conta poupança separada. Então, quando chegar a hora, pagaremos por isso usando os fundos que reservamos em nossa conta de “auto-custódia”.

Pensamentos finais

Não sou especialista em imóveis, de maneira alguma, e não tenho idéia se essa experiência foi típica ou não. Obviamente, o refinanciamento de uma hipoteca durante uma pandemia global será diferente, com alguns problemas logísticos com os quais você normalmente não precisa lidar (ou seja, escritórios fechados, fechamento de ter que ser feito fora ou em algum lugar onde o distanciamento social era possível).

Minha situação era bem direta. O refinanciamento foi essencialmente um acéfalo por causa de quanto menor minha taxa de juros será. Meu palpite é que ainda demorará muito para vermos as taxas de juros nesse nível, então estou feliz por termos conseguido capturar essas taxas enquanto pudemos.

Enquanto escrevo isso, as taxas de juros permanecem em mínimos históricos. Se você estiver no mercado para refinanciar sua hipoteca, talvez seja a hora de fazê-lo.



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